Postaviť si rodinný dom je snom nejedného človeka. Kde však začať a ako postupovať? Poskytneme užitočné právne a praktické rady i prehľad materiálov, ktoré budete na stavbu potrebovať, ich cenové relácie, možnosti objednania si stavebných prác a pod.
Stavebník si musí:
- vyžiadať od obecného (mestského) úradu územnoplánovaciu informáciu o pozemku (jeho funkčné využitie),
- zabezpečiť spracovanie projektovej dokumentácie podľa povahy prípadu pre územné konanie alebo pre stavebné konanie zlúčené s umiestnením stavby,
- zabezpečiť stanoviská príslušných orgánov štátnej správy a právnických osôb, ktoré sú správcami inžinierskych sietí,
- vybrať si kvalitný stavebný dozor, návrh na vydanie územného rozhodnutia podať na okresný úrad odbor životného prostredia (OÚ odbor ŽP),
- ak územné rozhodnutie nie je potrebné, podať žiadosť o vydanie stavebného povolenia v zlúčenom stavebnom a územnom konaní,
- ak bolo vydané územné rozhodnutie, po nadobudnutí jeho právoplatnosti a potvrdenia splnenia podmienok v ňom uložených, zabezpečiť spracovanie projektu pre stavebné povolenie a podať žiadosť o stavebné povolenie.
Začneme pozemkom
K žiadosti o stavebné povolenie stavebník priloží list vlastníctva (LU) pozemku, na ktorom chce stavbu realizovať. Stavebník musí v ňom byt uvedený ako vlastník, alebo musí mať k pozemku iné právo (§ 139 stavebného zákona), napr. nájomnú zmluvu alebo dohodu o budúcej kúpnej zmluve. Vlastnícke právo k pozemku stavebník nadobudne kúpnou, darovacou alebo inou zmluvou, dedením, rozhodnutím štátneho orgánu a pod. Zmluva o prevode a prechode vlastníctva k pozemku musí mať vždy písomnú formu a nadobudne účinnosť právoplatným rozhodnutím o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Návrh na vklad do katastra nehnuteľností podáva vlastník na katastrálny úrad okresu, v ktorom sa pozemok nachádza. Pozemok vo spoluvlastníctve niekoľkých spoluvlastníkov je pred podaním žiadosti o stavebné povolenie potrebné upraviť vzájomnou dohodou (rozdelenie pozemku geometrickým plánom, uzavretie písomnej dohody o reálnom rozdelení pozemku). Dohoda nadobudne účinnosť až právoplatným rozhodnutím o povolení vkladu do katastra nehnuteľností. Ak pozemok nie je možné reálne rozdeliť, stavebník predloží stavebnému úradu písomnú zmluvu uzavretú so spoluvlastníkom pozemku (napr. nájomnú zmluvu), ktorá ho oprávňuje stavbu uskutočniť.
Stavebný pozemok z ornej pôdy
Každý druh pozemku je zapísaný v LU, napr.: zastavaná plocha, ostatná plocha, záhrada, orná pôda a pod. Nie každý nezastavaný pozemok je vhodný na stavbu rodinného domu. Pred kúpou pozemku by si mal budúci stavebník vyžiadať z príslušného obecného (miestneho, mestského) úradu územnoplánovaciu informáciu, s cieľom zistiť podľa územného plánu jeho funkčné využitie. Stavebník by mal uzavrieť kúpnu zmluvu o prevode vlastníctva k pozemku až po obdržaní informácie, že na predmetnom pozemku je možné uskutočniť navrhovanú stavbu rodinného domu. Nezastavaný pozemok v katastri nehnuteľností, vedený ako orná pôda, je súčasťou poľnohospodárskeho pôdneho fondu (PPF) a je chránený osobitnými predpismi. Ak je v zastavanom území obce, nemusí stavebník žiadať o jeho vyňatie s PPF. Stavebným pozemkom sa stáva vtedy, ak je určený na zastavanie:
- územným plánom obce a po schválení obcou
- územným plánom zóny a po schválení obcou
Územný plán
Územný plán zóny stanovuje zásady a regulárnosť umiestnenia stavieb na pozemkoch (typ domu, podlažnosť a pod.), vzdialenosť od uličnej čiary, možnosť napojenia na inžinierske siete a komunikácie. Vlastník pozemku sa často pohoršuje nad tým, že na svojom pozemku nemôže stavať dom podľa svojich predstáv Priestorové usporiadanie a funkčné využitie pozemkov obce musí byť v súlade so schváleným územným plánom a urbanistickými prognózami. Koncepčne sú pripravované na mnoho rokov vopred.
Územné rozhodnutie
Územný plán zóny je podkladom na povoľovanie stavieb. Ak nie je spracovaný, nemôže byť vydané stavebné povolenie. Stavebník si v tomto prípade na OÚ odbor ŽP podá návrh na vydanie územného rozhodnutia na umiestnenie stavby. Podmienky stanovené v územnom rozhodnutí sú záväzné pre stavebníka i účastníkov konania, ktorými sú stavebník, obec, právnické alebo fyzické osoby, ktorých vlastnícke alebo iné práva k pozemkom alebo stavbám, ako aj k susedným pozemkom a stavbám, môžu byť rozhodnutím dotknuté. Budúci stavebník i vlastníci susedných pozemkov by sa mali pred vydaním územného rozhodnutia oboznámiť s podkladmi, na základe ktorých bude vydané. Je potrebné všímať si vzdialenosť stavby domu od iných stavieb, hranice pozemkov, zatienenie novostavbou, vzdialenosti žúmp od studní a pod. K stavbe domu sa vyjadruje v územnom konaní aj starosta (primátor) obce a orgány štátnej správy (hygieny, požiarnej ochrany ale často aj veterinárnej starostlivosti, dopravy) a organizácie spravujúce podzemné alebo nadzemné inžinierske siete - telekomunikácie, energetické závody, plynárne a pod. Stavebník často zabúda na hluk a prašnosť. Napríklad, ak podnikateľ na susednom pozemku legálne prevádzkuje dielňu, stavebník by sa mal pred územným rozhodnutím oboznámiť aj s podmienkami prevádzky tejto dielne. Námietky musí účastník konania predložiť v čase územného konania, inak stavebný úrad nemusí na ne prihliadnuť. Územné rozhodnutie má zvyčajne platnosť dva roky. Ak do tejto doby stavebník nepožiada o vydanie stavebného povolenia, územné rozhodnutie stratí platnosť.
Projektová dokumentácia
Projekt na rodinný dom musí vypracovať osoba s príslušným odborným vzdelaním a oprávnená na výkon projektovej činnosti. Stavebný úrad v stavebnom konaní posúdi, či odborné vzdelanie projektanta, resp. projektantov podieľajúcich sa na vypracovaní projektu zodpovedá druhu, účelu a stavebnotechnickému vyhotoveniu stavby. Projektant pri spracovaní projektu musí dodržať územný plán obce a podmienky územného rozhodnutia. Dom, vyprojektovaný v rozpore s územným rozhodnutím, stavebný úrad postaviť nepovolí. Preto nežiadajme od projektanta, aby v projekte riešil veci v rozpore s územným rozhodnutím.
Rodinný dom je...
Rodinný dom je budova určená na rodinné bývanie so samostatným vstupom z verejnej komunikácie. V osobitných prípadoch sa do domu môže vstupovať aj z iného súkromného pozemku (právo prechodu, prejazdu, tzv. vecné bremeno). Rodinný dom môže mať najviac tri byty, dve nadzemné podlažia a podkrovie. Stavba rodinného domu, ktorá nepresahuje 300 m2 zastavanej plochy a má jedno nadzemné podlažie a podkrovie, spĺňa kritéria jednoduchej stavby. Vzťahujú sa na ňu niektoré zjednodušenia. Jej povoľovanie stavebný úrad môže spojiť s územným konaním a vydá len jedno rozhodnutie.
Obsah projektu
Projektom domu určujeme jeho polohu a výšku, tzv. výškopis a polohopis, napojenie a zásobovanie domu pitnou vodou, elektrickou energiou, plynom a odvádzanie odpadových vôd. Projekt musí vyriešiť aj vykurovanie domu. Nezabúdajme na možnosť vykurovania bytu kozubmi a pecami. Ak sa stavebník rozhodne stavbu postaviť podľa katalógového projektu, musí si uvedomiť, že je potrebné k nemu dopracovať tzv. situačný výkres umiestnenia stavby na konkrétny pozemok. Na ňom sa vyznačia trasy a miesta napojenia na vodu, kanalizáciu, plyn, žumpu, studňu a pod.
Stavebné povolenie
Stavebník alebo ním poverená právnická (fyzická) osoba predkladá stavebnému úradu, spolu so žiadosťou o stavebné povolenie, projektovú dokumentáciu. Ak obec nemá schválený územný plán zóny, stavebný úrad v odôvodnených prípadoch (po predbežnom prejednaní veci so stavebníkom) stavebné a územné konanie môže zlúčiť do jedného konania. Okrem toho stavebník k žiadosti prikladá LV (alebo nájomnú zmluvu), kópiu z katastrálnej mapy a prehlásenie stavebného dozoru o tom, že bude vykonávať dozor na stavbe. Ak územné rozhodnutie nebolo vydané a stavebný úrad robí zlúčené stavebné konanie, musí stavebník doložiť k žiadosti aj stanoviská orgánov štátnej správy a organizácií spravujúcich inžinierske siete. Námietky účastníkov konania k stavbe (susedia, starosta a podobne) zabezpečuje stavebný úrad oznámením začatie stavebného konania. Stavebné konanie je proces, ktorý vedie stavebný úrad a prebieha pred vydaním stavebného povolenia. Spravidla zvolá aj ústne konanie. Cieľom konania je posúdenie navrhovanej stavby, dodržanie podmienok územného plánu, prípadne územného rozhodnutia (ak bolo samostatne vydané), pripomienok a námietok účastníkov konania, orgánov štátnej správy a organizácií spravujúcich inžinierske siete. Stavebný úrad každú námietku preskúma (neoprávnené zamietne a oprávnené nariadi zahrnúť do projektu) a o námietkach a pripomienkach rozhodne vo vydanom stavebnom povolení. Ak do lehoty určenej stavebným úradom tieto osoby námietky ani pripomienky nepodajú, stavebný úrad vydá stavebné povolenie. Stavebník môže začať stavať až vtedy, keď stavebné povolenie nadobudlo právoplatnosť.
Odvolanie
Ak počas stavebného konania účastník konania námietky zabudne predložiť, ale stavebné povolenie ešte nenadobudlo právoplatnosť, môže sa proti nemu v zákonnej lehote písomnou formou odvolať. O odvolaní rozhoduje odvolací orgán, ktorým je krajský úrad. Stavebník zatiaľ nesmie so stavbou začať. Odvolací orgán je povinný odvolanie prešetriť, aj keď je podané po nadobudnutí právoplatnosti stavebného povolenia. Ak účastník konania predložil také námietky, ktoré preukážu rozpor stavby so stavebným povolením, po miestnom šetrení stavebný úrad stavbu zastaví. Stavebník so stavbou môže pokračovať až po ďalšom rozhodnutí stavebného úradu.
Stavebný dozor
Osoba uvedená v stavebnom povolení, stavebný dozor vykonáva, na základe dohody so stavebníkom odborné vedenie stavby. Je účastníkom stavebného konania. Sleduje spôsob a postup uskutočňovania stavby, dodržiavanie bezpečnosti a ochrany zdravia pri práci, inštaláciu a prevádzku technického vybavenia na stavbe, odborné ovládanie strojov, zariadení a vedenie stavebného denníka stavebníkom. Spolu so stavebníkom je zodpovedný za umiestnenie stavby v súlade s dokumentáciou stavby, za dodržanie všeobecných technických požiadaviek na výstavbu a iných ustanovení stavebného povolenia. Jeho úlohou je vplývať na odstránenie nedostatkov, ktoré zistil pri svojpomocnej realizácií stavby, a v prípade, že sa nedajú odstrániť v rámci výkonu jeho činnosti, je povinný ich bezodkladne oznámiť stavebnému úradu, aby vykonal potrebné opatrenia.
Dobré rady nakoniec
Stavebný denník
Máloktorý stavebník si uvedomuje, že viesť stavebný denník znamená viesť jednoduchý denný záznam o priebehu stavby. Zapisuje doňho všetky dôležité údaje, ktoré v priebehu realizácie stavby nastali, počnúc dovezením druhu a množstva materiálu, až po pracovné sily a počasie. Je to pomôcka stavebníka, ktorá sa osvedčila už veľakrát.
Z čoho staviame
Cena aj toho najmenšieho rodinného domu nie je nízka. Aj pri využití všetkých zdrojov svojpomoci zvyčajne potrebujeme na jeho realizáciu finančnú pomoc. Môžeme ju získať hypotekárnym alebo iným zámerom, stavebným sporením a pod. Ďalším zdrojom získania finančných prostriedkov je štátny fond rozvoja bývania (ŠFRB). Ak chce stavebník požiadať o príspevok zo ŠFRB ešte pred objednaním projektu stavby, musí sa oboznámiť s podmienkami, za ktorých príspevok môže získať (úžitková plocha stavby a pod.)
