Od výberu lokality po kolaudačné rozhodnutie
Postaviť si rodinný dom je snom nejedného človeka. Kde však začať a ako postupovať, aby sa stavebné konanie aj samotná výstavba pre vás nestali nočnou múrou? Práve na tomto mieste vám poskytneme užitočné právne a praktické rady, ktoré vám uľahčia komunikáciu s úradmi a inštitúciami, s ktorými prídete počas realizácie vášho sna do styku, predovšetkým so stavebným úradom.
Aké sú prvé povinnosti stavebníka
Potenciálny stavebník si musí:
- vyžiadať od obecného (mestského) úradu územnoplánovaciu informáciu o pozemku (jeho funkčné využitie)
- zabezpečiť spracovanie projektovej dokumentácie podľa povahy prípadu pre územné konanie alebo pre stavebné konanie zlúčené s umiestnením stavby
- zabezpečiť stanoviská príslušných orgánov štátnej správy a právnických osôb, ktoré sú správcami inžinierskych sietí
- vybrať si kvalitný stavebný dozor
- návrh na vydanie územného rozhodnutia podať na okresný úrad odbor životného prostredia (OÚ odbor ŽP), ak územné rozhodnutie nie je potrebné, podať žiadosť o vydanie stavebného povolenia v zlúčenom stavebnom a územnom konaní
- ak bolo vydané územné rozhodnutie, po nadobudnutí jeho právoplatnosti a potvrdenia splnenia podmienok v ňom uložených, zabezpečiť spracovanie projektu pre stavebné povolenie a podať žiadosť o stavebné povolenie.
Začíname pozemkom
K žiadosti o stavebné povolenie stavebník priloží list vlastníctva (LV) pozemku, na ktorom chce stavbu realizovať. Stavebník v ňom musí byť uvedený ako vlastník alebo musí mať k pozemku iné právo (§ 139 stavebného zákona), napr. nájomnú zmluvu alebo dohodu o budúcej kúpnej zmluve. Vlastnícke právo k pozemku stavebník nadobudne kúpnou, darovacou alebo inou zmluvou, dedením, rozhodnutím štátneho orgánu a pod. Zmluva o prevode a prechode vlastníctva k pozemku musí mať vždy písomnú formu a nadobudne účinnosť právoplatným rozhodnutím o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Návrh na vklad do katastra nehnuteľností podáva vlastník na katastrálny úrad okresu, v ktorom sa pozemok nachádza. Pozemok vo spoluvlastníctve niekoľkých spoluvlastníkov je pred podaním žiadosti o stavebné povolenie potrebné upraviť vzájomnou dohodou (rozdelenie pozemku geometrickým plánom, uzavretie písomnej dohody o reálnom rozdelení pozemku). Dohoda nadobudne účinnosť až právoplatným rozhodnutím o povolení vkladu do katastra nehnuteľností. Ak pozemok nie je možné reálne rozdeliť, stavebník predloží stavebnému úradu písomnú zmluvu uzavretú so spoluvlastníkom pozemku (napr. nájomnú zmluvu), ktorá ho oprávňuje stavbu uskutočniť.
Ako vysporiadať stavebný pozemok z ornej pôdy
Každý druh pozemku je zapísaný v LV, napr.: zastavaná plocha, ostatná plocha, záhrada, orná pôda a pod. Nie každý nezastavaný pozemok je vhodný na stavbu rodinného domu. Pred kúpou pozemku by si mal budúci stavebník vyžiadať z príslušného obecného (miestneho, mestského) úradu územnoplánovaciu informáciu, s cieľom zistiť podľa územného plánu jeho funkčné využitie. Stavebník by mal uzavrieť kúpnu zmluvu o prevode vlastníctva k pozemku až po obdržaní informácie, že na predmetnom pozemku je možné uskutočniť navrhovanú stavbu rodinného domu. Nezastavaný pozemok v katastri nehnuteľností, vedený ako orná pôda, je súčasťou poľnohospodárskeho pôdneho fondu (PPF) a je chránený osobitnými predpismi. Ak je v zastavanom území obce, nemusí stavebník žiadať o jeho vyňatie s PPF. Stavebným pozemkom sa stáva vtedy, ak je určený na zastavanie a to buď územným plánom obce a po schválení obcou alebo územným plánom zóny a po schválení obcou. Prečo je územný plán (zóny) dôležitý? Pretože stanovuje zásady a regulárnosť umiestnenia stavieb na pozemkoch (typ domu, podlažnosť a pod.), vzdialenosť od uličnej čiary, možnosť napojenia na inžinierske siete a komunikácie. Vlastník pozemku sa často pohoršuje nad tým, že na svojom pozemku nemôže stavať dom podľa svojich predstáv. Je to preto, lebo priestorové usporiadanie a funkčné využitie pozemkov obce musí byť v súlade so schváleným územným plánom a urbanistickými prognózami a tie sú koncepčne pripravované na mnoho rokov vopred.
Územné konanie
Územné konanie začína stavebný úrad na základe návrhu navrhovateľa. Účastníkom územného konania je navrhovateľ, obec, ak nie je stavebným úradom príslušným na územné konania, a ten, komu toto postavenie vyplýva z osobitných predpisov (zák. č. 127/1994 Z.z.). Podľa výsledkov územného konania vydá stavebný úrad navrhovateľovi územné rozhodnutie. Potrebné doklady: Návrh na vydanie územného rozhodnutia, list vlastníctva, kópia katastrálnej mapy, zoznam známych účastníkov územného konania, stanoviská a vyjadrenia dotknutých orgánov štátnej správy a mesta, súhlas vlastníka pozemku v prípade, že žiadateľ nie je vlastníkom a dokumentácia pre územné rozhodnutie.
Územné rozhodnutie
Už spomínaný územný plán zóny je podkladom na povoľovanie stavieb. Ak nie je spracovaný, nemôže byť vydané stavebné povolenie. Stavebník si v tomto prípade na OÚ odbor ŽP podá návrh na vydanie územného rozhodnutia na umiestnenie stavby. Podmienky stanovené v územnom rozhodnutí sú záväzné pre stavebníka i účastníkov konania, ktorými sú stavebník, obec, právnické alebo fyzické osoby, ktorých vlastnícke alebo iné práva k pozemkom alebo stavbám, ako aj k susedným pozemkom a stavbám, môžu byť rozhodnutím dotknuté. Budúci stavebník i vlastníci susedných pozemkov by sa mali pred vydaním územného rozhodnutia oboznámiť s podkladmi, na základe ktorých bude vydané. Je potrebné všímať si vzdialenosť stavby domu od iných stavieb, hranice pozemkov, zatienenie novostavbou, vzdialenosti žúmp od studní a pod. K stavbe domu sa vyjadruje v územnom konaní aj starosta (primátor) obce a orgány štátnej správy (hygieny, požiarnej ochrany ale často aj veterinárnej starostlivosti, dopravy) a organizácie spravujúce podzemné alebo nadzemné inžinierske siete - telekomunikácie, energetické závody, plynárne a pod. Stavebník často zabúda na hluk a prašnosť. Napríklad ak podnikateľ na susednom pozemku legálne prevádzkuje dielňu, stavebník by sa mal pred územným rozhodnutím oboznámiť aj s podmienkami prevádzky tejto dielne. Námietky musí účastník konania predložiť v čase územného konania, inak stavebný úrad nemusí na ne prihliadnuť. Územné rozhodnutie má zvyčajne platnosť dva roky. Ak do tejto doby stavebník nepožiada o vydanie stavebného povolenia, územné rozhodnutie stratí platnosť.
Stavebné konanie
Stavebné konanie začína stavebný úrad na základe žiadosti stavebníka. Účastníkmi stavebného konania sú: stavebník; osoby, ktoré majú vlastnícke alebo iné práva k pozemkom a stavbám na nich vrátane susediacich pozemkov a stavieb ak ich vlastnícke alebo iné práva k týmto pozemkom a stavbám môžu byť stavebným povolením priamo dotknuté; ďalšie osoby, ktorým toto postavenie vyplýva z osobných predpisov; stavebný dozor alebo kvalifikovaná osoba; projektant v časti, ktorá sa týka projektu stavby. Podľa výsledkov stavebného konania vydá stavebný úrad rozhodnutie. Stavebné povolenie stráca platnosť, ak sa so stavbou nezačalo do dvoch rokov odo dňa, keď nadobudlo právoplatnosť, pokiaľ stavebný úrad v odôvodnených prípadoch neurčil na začatie stavby dlhšiu dobu. Potrebné doklady: Žiadosť o stavebné povolenie, rozhodnutie o umiestnení stavby, zoznam známych účastníkov stavebného konania, list vlastníctva, stanoviská a vyjadrenia dotknutých orgánov štátnej správy a mesta, kópia katastrálnej mapy, súhlas vlastníka pozemku v prípade, že žiadateľ nie je vlastníkom a projektová dokumentácia.
Stavebné povolenie
Stavebník alebo ním poverená právnická (fyzická) osoba predkladá stavebnému úradu spolu so žiadosťou o stavebné povolenie aj projektovú dokumentáciu. Ak obec nemá schválený územný plán zóny, stavebný úrad v odôvodnených prípadoch (po predbežnom prejednaní veci so stavebníkom) stavebné a územné konanie môže zlúčiť do jedného konania. Okrem toho stavebník k žiadosti prikladá LV (alebo nájomnú zmluvu), kópiu z katastrálnej mapy a prehlásenie stavebného dozoru o tom, že bude vykonávať dozor na stavbe. Ak územné rozhodnutie nebolo vydané a stavebný úrad robí zlúčené stavebné konanie, musí stavebník doložiť k žiadosti aj stanoviská orgánov štátnej správy a organizácií spravujúcich inžinierske siete. Námietky účastníkov konania k stavbe (susedia, starosta a podobne) zabezpečuje stavebný úrad oznámením o začatí stavebného konania. Stavebné konanie je proces, ktorý vedie stavebný úrad a prebieha pred vydaním stavebného povolenia. Ten spravidla zvolá aj ústne konanie. Cieľom konania je posúdenie navrhovanej stavby, dodržanie podmienok územného plánu, prípadne územného rozhodnutia (ak bolo samostatne vydané), pripomienok a námietok účastníkov konania, orgánov štátnej správy a organizácií spravujúcich inžinierske siete. Stavebný úrad každú námietku preskúma (neoprávnené zamietne a oprávnené nariadi zahrnúť do projektu) a o námietkach a pripomienkach rozhodne vo vydanom stavebnom povolení. Ak do lehoty určenej stavebným úradom tieto osoby námietky ani pripomienky nepodajú, stavebný úrad vydá stavebné povolenie. Stavebník môže začať stavať až vtedy, keď stavebné povolenie nadobudlo právoplatnosť.
Odvolanie
Ak počas stavebného konania účastník konania námietky zabudne predložiť, ale stavebné povolenie ešte nenadobudlo právoplatnosť, môže sa proti nemu v zákonnej lehote písomnou formou odvolať. O odvolaní rozhoduje odvolací orgán, ktorým je krajský úrad. Stavebník zatiaľ nesmie so stavbou začať. Odvolací orgán je povinný odvolanie prešetriť, aj keď je podané po nadobudnutí právoplatnosti stavebného povolenia. Ak účastník konania predložil také námietky, ktoré preukážu rozpor stavby so stavebným povolením, po miestnom šetrení stavebný úrad stavbu zastaví. Stavebník so stavbou môže pokračovať až po ďalšom rozhodnutí stavebného úradu.
Stavebný dozor
Osoba uvedená v stavebnom povolení ako stavebný dozor vykonáva na základe dohody so stavebníkom odborné vedenie stavby. Je účastníkom stavebného konania. Sleduje spôsob a postup uskutočňovania stavby, dodržiavanie bezpečnosti a ochrany zdravia pri práci, inštaláciu a prevádzku technického vybavenia na stavbe, odborné ovládanie strojov, zariadení a vedenie stavebného denníka stavebníkom. Stavebný dozor je spolu so stavebníkom zodpovedný za umiestnenie stavby v súlade s dokumentáciou stavby, za dodržanie všeobecných technických požiadaviek na výstavbu a iných ustanovení stavebného povolenia. Jeho úlohou je vplývať na odstránenie nedostatkov, ktoré zistil pri svojpomocnej realizácií stavby, a v prípade, že sa nedajú odstrániť v rámci výkonu jeho činnosti, je povinný ich bezodkladne oznámiť stavebnému úradu, aby vykonal potrebné opatrenia.
Projektová dokumentácia
Pristavme sa na chvíľu pri tom, ako je definovaný rodinný dom v projektovej dokumentácii. Rodinný dom je budova určená na rodinné bývanie so samostatným vstupom z verejnej komunikácie. V osobitných prípadoch sa do domu môže vstupovať aj z iného súkromného pozemku (právo prechodu, prejazdu, tzv. vecné bremeno). Rodinný dom môže mať najviac tri byty, dve nadzemné podlažia a podkrovie. Stavba rodinného domu, ktorá nepresahuje 300 m2 zastavanej plochy a má jedno nadzemné podlažie a podkrovie, spĺňa kritériá jednoduchej stavby. Vzťahujú sa preto na ňu niektoré zjednodušenia, napríklad že jej povoľovanie stavebný úrad môže spojiť s územným konaním a vydá tak len jedno rozhodnutie.
Projekt na rodinný dom musí vypracovať osoba s príslušným odborným vzdelaním a oprávnená na výkon projektovej činnosti. Stavebný úrad v stavebnom konaní posúdi, či odborné vzdelanie projektanta, resp. projektantov podieľajúcich sa na vypracovaní projektu zodpovedá druhu, účelu a stavebnotechnickému vyhotoveniu stavby. Projektant pri spracovaní projektu musí dodržať územný plán obce a podmienky územného rozhodnutia. Dom, vyprojektovaný v rozpore s územným rozhodnutím, stavebný úrad postaviť nepovolí. Preto nežiadajme od projektanta, aby v projekte riešil veci v rozpore s územným rozhodnutím.
Obsah projektu
Projektom domu určujeme jeho polohu a výšku, tzv. výškopis a polohopis, napojenie a zásobovanie domu pitnou vodou, elektrickou energiou, plynom a odvádzanie odpadových vôd. Projekt musí vyriešiť aj vykurovanie domu. Nezabúdajme na možnosť vykurovania bytu kozubmi a pecami. Ak sa stavebník rozhodne stavbu postaviť podľa katalógového projektu, musí si uvedomiť, že je potrebné k nemu dopracovať tzv. situačný výkres umiestnenia stavby na konkrétny pozemok. Na ňom sa vyznačia trasy a miesta napojenia na vodu, kanalizáciu, plyn, žumpu, studňu a pod.
Kolaudácia
Po ukončení stavby, ktorá bola vykonaná na základe právoplatného stavebného povolenia (po predchádzajúcej písomnej žiadosti stavebníka), vydá príslušný stavebný úrad kolaudačné rozhodnutie, ktoré je dokladom, že stavbu možno užívať na účel, pre ktorý bola povolená. Kolaudačné konanie začína na žiadosť stavebníka. Účastníkom kolaudačného konania je stavebník; prípadne užívateľ (prevádzkovateľ) ak je v čase začatia konania známy; obec (ak nie je stavebným úradom); dotknuté orgány štátnej správy. Stavebný úrad pri kolaudácii skúma, či bola stavba postavená podľa dokumentácie, overenej v stavebnom konaní a podľa podmienok stavebného povolenia. Potrebné doklady: Návrh na vydanie kolaudačného rozhodnutia, záznam o výsledku komplexného vyskúšania a skúšobnej prevádzky, stavebné povolenie, dokumentácia stavby, doklad o vytýčení stavby, geometrický plán, doklady o výsledkoch predpísaných skúšok a zoznam známych účastníkov stavebného konania.
Predĺženie platnosti stavebného povolenia, zmena stavby pred dokončením, zmena užívania stavby
Občas sa prihodia udalosti, ktoré posunú termín dokončenia stavby, dôjde k zmene stavby pred dokončením, resp. k zmene užívania stavby. Rozhodnutie o predĺžení platnosti stavebného povolenia vystaví stavebný úrad na základe písomnej žiadosti stavebníka. Potrebné doklady: Žiadosť o zmenu termínu dokončenia stavby a stavebné povolenie. Konanie o zmene stavby pred dokončením začína stavebný úrad na základe písomnej žiadosti stavebníka. Podľa výsledkov konania vydá stavebný úrad stavebníkovi rozhodnutie o zmene stavby pred dokončením. Potrebné doklady: Žiadosť o povolenie zmeny stavby pred dokončením, stavebné povolenie, list vlastníctva, stanoviská a vyjadrenia dotknutých orgánov štátnej správy a mesta, kópia katastrálnej mapy, súhlas vlastníka pozemku v prípade, že žiadateľ nie je vlastníkom a projektová dokumentácia. Keďže stavbu možno užívať len na účel určený v kolaudačnom rozhodnutí prípadne v stavebnom povolení, pri akejkoľvek uvažovanej zmene jej užívania sa treba obrátiť na stavebný úrad. Zmeny účelu užívania stavby, ktoré spočívajú v zmene spôsobu užívania stavby, jej prevádzkového zariadenia, v zmene spôsobu a v podstatnom rozšírení výroby alebo činností, ktoré by mohli ohroziť život a zdravie ľudí alebo životné prostredie, vyžadujú rozhodnutie stavebného úradu o zmene v užívaní stavby. Konanie o zmene užívania stavby začína stavebný úrad na základe písomného návrhu stavebníka. Podľa výsledkov konania vydá stavebný úrad stavebníkovi rozhodnutie o zmene užívania stavby. Potrebné doklady: Žiadosť o povolenie zmeny užívania stavby, stavebné povolenie, kolaudačné rozhodnutie, list vlastníctva, stanoviská a vyjadrenia dotknutých orgánov štátnej správy a mesta, kópia katastrálnej mapy, súhlas vlastníka pozemku v prípade, že žiadateľ nie je vlastníkom a projektová dokumentácia.
Dobrá rada nakoniec - stavebný denník
Máloktorý stavebník si uvedomuje, že viesť stavebný denník znamená viesť jednoduchý denný záznam o priebehu stavby. Zapisuje doňho všetky dôležité údaje, ktoré v priebehu realizácie stavby nastali, počnúc dovezením druhu a množstva materiálu, až po pracovné sily a počasie. Je to pomôcka pre stavebníka, ktorá sa už veľakrát osvedčila. Preto by mala patriť k štandardnej súčasti realizácie stavby.
