Všetky možnosti financovania stavby rodinného domu
Napriek entuziazmu z prípravy a realizácie nového bývania si treba uvedomiť, že cena aj toho najmenšieho rodinného domu nie je nízka. Preto i pri využití všetkých zdrojov svojpomoci je zvyčajne potrebné siahnuť po finančnej pomoci z iných (než vlastných) zdrojov. Najčastejšími riešeniami je stavebné sporenie, hypotekárny úver (osobitne americká hypotéka), spotrebný úver či podpora zo Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB). Kým sa však stavebník rozhodne pre ktorúkoľvek z nich, mal by sa ešte pred objednaním projektu stavby oboznámiť s podmienkami, za ktorých finančný príspevok od jednotlivých finančných inštitúcií môže získať.
Ako prefinancovať pozemok
Proces výstavby rodinného domu začína pri pozemku. Rovnako ako na stavbu rodinného domu, aj na kúpu stavebnej parcely si možno požičať z viacerých zdrojov. Je to však zložitejší úkon, ako keby ste si kupovali byt či stavali rodinný dom. Záleží na tom, o aký pozemok ide, ako s ním chcete naložiť, čím chcete za pôžičku ručiť.. Najistejšie a najlacnejšie to máte v banke cez hypotekárny úver. Banka však prísne rozlišuje, o aký typ pozemku sa jedná - či o stavebný pozemok s inžinierskymi sieťami v obci, nezastavaný pozemok bez sietí - orná pôda (hoci územným plánom výhľadovo určený na výstavbu) alebo pozemok v rekreačnej oblasti. S financovaním stavebnej parcely určenej pre trvalé bývanie banky zvyčajne nerobia žiadne ťažkosti. Žiadajú však rôzne potvrdenia, ktoré pri výstavbe či kúpe domu alebo bytu predkladať nemusíte, najčastejšie právoplatné rozhodnutie o umiestnení stavby, potvrdenie obecného úradu o tom, že pozemok je v zmysle územnoplánovacej dokumentácie sídelného útvaru určený na zastavanie, právoplatné rozhodnutie príslušného obecného úradu o vyňatí pôdy z poľnohospodárskeho pôdneho fondu, respektíve stavebné povolenie s vyznačenou právoplatnosťou, v ktorom je citované rozhodnutie o vyňatí pôdy z poľnohospodárskeho pôdneho fondu.
Pri žiadosti o hypotekárny úver je nutné dobré zabezpečenie. Za hypotéku musíte ručiť nehnuteľnosťou. Keďže pozemok ňou je, teoreticky môžete ručiť práve kupovanou parcelou. Vo väčšine prípadov banka umožní ručenie kupovaným pozemkom iba v prípade, ak ide o stavebnú parcelu, na ktorej sa už začala stavať nehnuteľnosť. Vtedy je banka schopná klientovi z budúcej hodnoty jeho investičného zámeru odvodiť budúcu hodnotu nehnuteľnosti po kolaudácii, a tak mu poskytnúť finančné prostriedky na stavbu nehnuteľnosti. Zabezpečenie úveru v takom prípade je pozemkom a rozostavanou stavbou. V jednotlivých peňažných ústavoch sa môžete stretnúť i s ďalšími obmedzeniami, banka si napríklad zaviaže klienta do budúcnosti - poskytne mu úver na kúpu pozemku iba za predpokladu, že sa bude podieľať aj na financovaní výstavby nehnuteľnosti na kupovanom pozemku.
Stavebné sporenie
Peniaze na stavbu rodinného domu možno získať aj z ešte stále veľmi rozšíreného stavebného sporenia. Lacné a stále jednoduchšie dostupné pôžičky bez potreby sporenia, ktoré poskytujú jednotlivé bankové inštitúcie, s dôrazom na nízke úrokové sadzby na hypotekárne i spotrebné úvery, sú však pre stavebné sporiteľne veľkou konkurenciou. Síce to nijak výrazne neovplyvnilo ceny stavebných úverov, poskytovaných stavebnými sporiteľňami, o medziúveroch to ale neplatí. Patria medzi najžiadanejšie finančné produkty na trhu bývania. Na získanie stavebného úveru treba sporiť zhruba dva roky a bežná úroková sadzba na trhu sa pohybuje okolo 4 až 5 percent. Medziúver vyjde drahšie, predchádzajúce sporenie však netreba. Úrok závisí predovšetkým od spôsobu zabezpečenia úveru. Ak je medziúver zabezpečený nehnuteľnosťou, je úroková sadzba nižšia, ak je medziúver zabezpečený ručiteľmi, úver je drahší.
Prvá stavebná sporiteľňa, a. s., je špecializovaná banka na podporu výstavby a bývania. Svoju činnosť začala 16. 11. 1992.
PSS, a. s., poskytuje výhodné sporenie so štátnou prémiou a úrokmi. Jej exkluzívnymi ponukami sú špeciálne sporenie pre deti s extra istotou a špeciálne sporenie pre seniorov s možnosťou vyplácania renty. Popri výhodnom zhodnocovaní finančných prostriedkov ponúka aj niekoľko typov úverov na financovanie bývania, napr. výhodný stavebný úver s garantovanou ročnou úrokovou sadzbou od 2,9 %, ktorý je možné až do výšky 40 000 € získať bez skúmania príjmu a bez záložného objektu. Na rýchle financovanie bývania je určená široká ponuka medziúverov, aj bez počiatočného vkladu či predchádzajúceho sporenia. Na financovanie opráv a rekonštrukciu bytových domov slúži špeciálny program určený pre spoločenstvá vlastníkov bytov a nebytových priestorov, bytové družstvá a iných správcov bytových objektov.
Stavebný úver až do 40 000 € bez skúmania príjmu
Predpokladom na získanie stavebného úveru je uzatvorenie zmluvy o stavebnom sporení a sporenie. Pri uzatvorení zmluvy sa rozhodnete pre tarifu stavebného sporenia a vyberiete si cieľovú sumu podľa vašich plánov s bývaním. Časť vašej cieľovej sumy nasporíte a druhú časť môžete získať ako výhodný stavebný úver, ktorý môžete využiť na skvalitnenie svojho bývania. Na stavebný úver máte nárok po splnení podmienok pridelenia cieľovej sumy.
Ďalšie výhody stavebného úveru:
- nízka úroková sadzba od 2,9 % ročne, garantovaná počas celej doby splácania stavebného úveru,
- nízke mesačné splátky,
- doba splácania môže byť až 17 rokov, v závislosti od zvolenej tarify sporenia,
- spravodlivé prideľovanie cieľovej sumy – na stavebný úver má nárok každý stavebný sporiteľ, ktorý splní podmienky pridelenia cieľovej sumy a návratnosti úveru.
Medziúvery na rýchle financovanie
Medziúver je špecifická forma úveru, ktorá vám umožní získať finančné prostriedky skôr, ako vám vznikne nárok na stavebný úver. Maximálna výška medziúveru je 170 000 € pre dospelú osobu, 340 000 € na financovaný objekt. Ak sa rozhodnete pre medziúver s poistením, získate ho so zvýhodnenou ročnou úrokovou sadzbou.
Medziúver môžete využiť napríklad na:
- odkúpenie bytu, v ktorom bývate, do osobného vlastníctva,
- kúpu staršieho bytu v osobnom vlastníctve,
- modernizáciu vášho bytu alebo domu,
- výstavbu rodinného domu,
- kúpu rodinného domu,
- kúpu stavebného pozemku.
Môžete si vybrať z týchto medziúverov:
Mimoriadny medziúver:
XXL úver bez počiatočného vkladu či predchádzajúceho sporenia Úver XXL konštant bez počiatočného vkladu či predchádzajúceho sporenia, až so 16 - timi možnosťami výšky mesačnej platby a dobou splácania až 25 rokov
Medziúver s hodnotiacim číslom od 5:
- Voliteľný medziúver, parametre úveru si zvolíte podľa potreby
- Medziúver s 50 % nasporenou sumou, nízka ročná úroková sadzba
Medziúver s podmienkami stavebného úveru
počiatočný vklad alebo nasporená suma od 30% do 50%
Hypotéka
Hypotekárny úver banka žiadateľovi poskytne, až keď prejde jej skóringovým modelom, t.j. až si banka overí dostatočnú finančnú schopnosť žiadateľa platiť úver aj s úrokom a potenciálne riziko, ktorému sa vystavuje, keď mu poskytne finančné prostriedky. Pri záložnom práve na nehnuteľnosť je pre banku dôležité, čo s nehnuteľnosťou plánujete robiť. Ak ste si kúpili stavebný pozemok a začali stavať, pre banku sa tým jeho hodnota zníži. Veľmi často potom požaduje iné ručenie, prípadne aby ste v jej prospech založili aj rozostavanú stavbu. Podmienky na poskytnutie hypotekárneho úveru na pozemok, byt či rodinný dom sú v bankách približne rovnaké, obdobne aj úrokové sadzby. Hypotekárne úvery sa splácajú minimálne štyri roky, najviac však tridsať rokov. Minimálna výška úveru sa pohybuje niečo nad 100-tisíc korún, horná hranica vo väčšine bánk určená nie je (býva obmedzená hodnotou založenej nehnuteľnosti). Všetky banky poskytujú úvery do 70 percent hodnoty založenej nehnuteľnosti, väčšina však požičia aj viac - možné je dokonca aj 100-percentné prefinancovanie nehnuteľnosti. Takže pokiaľ máte vysoký príjem, môžete si požičať plnú sumu bez toho, aby ste mali nejaké úspory, avšak vaše zadĺženie je v takom prípade pomerne veľké. Hypotekárny úver sa oplatí zobrať až pri vyšších sumách, zhruba od 300- až 500-tisíc korún. Nízke úročenie je pri takýchto úveroch vyvážené pomerne vysokými nákladmi na získanie úveru. Úroková sadzba sa v bankách začína od 4,29 percenta ročne, ide však iba o akciovú sadzbu, štandardná sadzba na trhu sa v súčasnosti pohybuje na úrovni 6 až 6,5 percenta.
Novinkou je, že žiadatelia, ktorí ešte nemajú 35 rokov a ich príjem neprekračuje 1,3-násobok priemernej mesačnej nominálnej mzdy, môžu získať hypotekárny úver o 2 percentné body lacnejší. Spoločný príjem manželov by však nemal presiahnuť 2,6-násobok priemerného hrubého príjmu. Jeden bod poskytne štát, druhý banka. Zvýhodnené podmienky by mali platiť 5 rokov. V tejto ochrannej lehote bude mať klient možnosť odložiť si splátky istiny a platiť veriteľovi iba úroky. Síce za to banke konečnom dôsledku zaplatí viac, ako keby tento zvýhodnený úver nemal, no na začiatku sa nízke splátky väčšine ľudí zídu.
Špecifikom transakcií realizovaných cez hypotekárny úver je, že predávajúci nedostane kúpnu cenu v plnej výške pri podpise kúpnej zmluvy, ale až po určitom čase na účet z hypotekárnej banky po zápise vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností v prospech kupujúceho.
Americká hypotéka
Americká hypotéka je vlastne veľký spotrebný úver, pri ktorom je potrebné ručiť nehnuteľnosťou (v niektorých prípadoch i kupovaným pozemkom). Peniaze však môžete použiť na čokoľvek a banka od vás nebude požadovať doklady, ktorými jej preukazujete ich použitie. Úroková sadzba sa reálne pohybuje okolo 7 až 7,5 percenta. Americká hypotéka si ale vyžaduje pomerne vysoké náklady na jej získanie: vedenie úverového účtu, založenie a poistenie nehnuteľnosti atď. Táto možnosť získania finančných prostriedkov sa oplatí až pri vyšších sumách, to má spoločné s klasickou hypotékou. Americkú hypotéku je výhodné použiť napríklad pri kúpe iného než stavebného pozemku, pretože vtedy si banky dávajú veľa obmedzujúcich podmienok a hypotéku by vám možno ani neposkytli.
Spotrebný úver
Ak niekto nechce zakladať nehnuteľnosť, prípadne si požičiava nízku sumu, ktorú banka na hypotekárny úver neposkytuje, môže sa rozhodnúť pre spotrebný úver, a to buď účelový alebo bezúčelový. Pri účelovom spotrebnom úvere musíte peniaze použiť na presne určený účel (v tomto prípade na stavbu rodinného domu a banke o tom musíte predkladať doklady, potvrdenia a zmluvy). Vo väčšine bánk ho pri nižších sumách môžete získať bez potreby ručenia (niekde až do 400-tisíc korún), prípadne s jedným ručiteľom. Úver treba banke splatiť zvyčajne do šiestich až desiatich rokov. Bežná sadzba na trhu je okolo 9 až 10 percent. Druhou možnosťou je bezúčelový úver. Peniaze si síce požičiavate drahšie, viac než 10 percent, ale môžete ich použiť na čokoľvek.
Štátny fond rozvoja bývania
Štátny fond rozvoja bývania začal svoju činnosť vykonávať 1. mája 1996. Žiadateľom o finančnú podporu zo ŠFRB môže byť fyzická osoba (ktorá je občanom Slovenskej republiky, má na území SR trvalý pobyt, dovŕšila 18 rokov a má vlastný pravidelný príjem z podnikania alebo zo závislej činnosti) alebo právnická osoba so sídlom na území SR. Podporu možno poskytnúť na tieto účely: výstavba bytu v bytovom dome vrátane bytu, ktorý sa získa nadstavbou, vstavbou, prístavbou, prípadne prestavbou nebytového priestoru, výstavba bytu v rodinnom dome vrátane bytu, ktorý sa získa nadstavbou, vstavbou, prístavbou, prípadne prestavbou nebytového priestoru, výstavba alebo dostavba zariadenia sociálnych služieb alebo prestavba nebytového priestoru na zariadenie sociálnych služieb určené pre občanov, ktorí potrebujú pomoc podľa osobitného predpisu, kúpa bytu, obnova bytovej budovy, výstavba nájomného bytu v bytovom dome vrátane bytu, ktorý sa získa nadstavbou, vstavbou, prístavbou, prípadne prestavbou nebytového priestoru. Podporu však možno poskytnúť žiadateľovi len vtedy, ak obstarávacie náklady stavby prepočítané na m2 podlahovej plochy bytu nepresiahnu hodnotu 1,5 násobku priemernej mesačnej mzdy.
Existujú dva druhy podpory, o ktoré môžete ŠFRB žiadať, a to úver a nenávratný príspevok. Úver môžete dostať najdlhšie na 30 rokov v rozsahu do 80 % obstarávacej ceny najviac 1 500 000 Sk, nenávratný príspevok v rozsahu do 50 % obstarávacej ceny najviac 200 000 Sk, ak žiadateľ obstaráva bývanie pre občana s ťažkým zdravotným postihnutím. Obstarávacou cenou je cena za zhotovenie stavby vrátane ceny za projektové práce, pričom cena pozemku, technickej infraštruktúry, garáže, nebytového priestoru alebo ich podielu sa do obstarávacej ceny nezapočítava.
Podmienky poskytnutia podpory sa viažu na to, či žiadateľ preukáže, že má zabezpečené vlastné prostriedky alebo prostriedky stavebného sporenia vo výške najmenej 20 % z obstarávacej ceny a že je schopný platiť splátky a úroky z úveru v dohodnutej výške a v daných lehotách. Žiadateľovi však možno poskytnúť podporu len vtedy, ak mesačný príjem jeho a osôb, ktorých príjmy sa posudzujú spoločne, neprevyšuje 3,5 násobok životného minima, pričom mesačný príjem sa vypočíta z príjmu za predchádzajúci kalendárny rok. Sumy životného minima, platné od 1.7.2006, sú nasledovné: plnoletá fyzická osoba 4 980 Sk, ďalšia plnoletá fyzická osoba 3 480 Sk, zaopatrené neplnoleté dieťa 2 270 Sk.
Aký je postup pri poskytovaní podpory? Žiadateľ predkladá písomnú žiadosť ŠFRB prostredníctvom obce, ktorá je sídlom okresu. Obec do 14 dní overí jej úplnosť, najmä identifikačné údaje žiadateľa (meno, priezvisko a rodné priezvisko, adresa trvalého pobytu, dátum narodenia, rodné číslo, štátna príslušnosť, rodinný stav), účel, druh a návrh výšky podpory, údaje o stavbe, preukázanie finančného krytia obstarávacej ceny, preukázanie schopnosti platenia splátok a úrokov z požadovaného úveru, návrh na zabezpečenie záväzkov a súhlas žiadateľa so spracovaním osobných údajov pre účely poskytnutia podpory. V žiadosti je žiadateľ povinný oznámiť obci, či je vlastníkom alebo nájomcom nehnuteľnosti a poskytnúť aj ďalšie informácie, o ktoré je požiadaný. Obec potom vyznačí overenie úplnosti a zašle žiadosť ŠFRB. Ten vedie evidenciu žiadostí v poradí podľa dátumu ich doručenia fondu (netreba zabúdať, že ŠFRB rozhodne o poskytnutí podpory podľa poradia doručených žiadostí až do vyčerpania sumy vyčlenenej na tento účel). O (ne)poskytnutí podpory rozhodne ŠFRB do 90 dní odo dňa doručenia žiadosti a do 30 dní oznámi výsledok žiadateľovi. Po uzatvorení zmluvy o poskytnutí podpory ŠFRB zmluvu predloží do príslušnej banky, ktorá otvorí žiadateľovi účet a realizuje úhrady faktúr.
Ako financovali bývanie najväčšie slovenské banky a stavebné sporiteľne
Slovenská sporiteľňa si pripísala takmer tretinu celého prírastku úverov pre obyvateľstvo v prvej polovici roka 2006. Vyše tretinový podiel si drží aj na celkovom stave pôžičiek. Za ňou sa so zväčšujúcim odstupom nachádza VÚB banka, ktorej z prírastku úverov patrila pätina. Za ňou nasleduje Tatra banka. Odsun OTP Banky Slovensko zo štvrtej priečky už naznačoval aj vývoj v roku 2005, no v celkovom stave ju ČSOB predbehla až v rok 2006. Kým v OTP Banke zvýšili obyvatelia zadĺženosť za prvý polrok 2006 o necelých 800 miliónov, ČSOB pribudlo vyše 2 a štvrť miliardy korún. Zo všetkých úverov smerujú až dve tretiny do oblasti bývania - za 6 mesiacov roka 2006 zvýšili obyvatelia zadĺženosť cez hypotekárne a im podobné úvery na bývanie takmer o 15 miliárd korún - na vyše 89 miliárd Sk.
Úvery na nehnuteľnosti k 31.12.2005 (v mld.Sk):
Sl.spor.=24,71, VÚB=19,98, Tatrabanka=12,22, ČSOB=2,71, OTP=5,37
Úvery na nehnuteľnosti k 30.6.2006 (v mld.Sk):
Sl.spor.=29,77, VÚB=23,68, Tatrabanka=15,05, ČSOB=3,98, OTP=5,99
Spotrebné úvery k 31.12.2005 (v mld.Sk):
Sl.spor.=13,13, VÚB=6,87, Tatrabanka=6,97, ČSOB=2,82, OTP=1,08
Spotrebné úvery k 30.6.2006 (v mld.Sk):
Sl.spor.=16,04, VÚB=7,01, Tatrabanka=7,30, ČSOB=3,80, OTP=1,24
Stavebné úvery od stavebných sporiteľní k 31.12.2005 (v mil.Sk):
PSS=14 832, Wustenrot stavebná sporiteľňa=2 902, ČSOB stavebná sporiteľňa=742
Stavebné úvery od stavebných sporiteľní k 30.6.2006 (v mil.Sk):
PSS=13 396, Wustenrot stavebná sporiteľňa =2 830, ČSOB stavebná sporiteľňa=726
Medziúvery od stavebných sporiteľní k 31.12.2005 (v mil.Sk):
PSS=19 376, Wustenrot stavebná sporiteľňa =2 153, ČSOB stavebná sporiteľňa=1 380
Medziúvery od stavebných sporiteľní k 30.6.2006 (v mil.Sk): PSS=22 939, Wustenrot stavebná sporiteľňa =2 265, ČSOB stavebná sporiteľňa=1 369
(zdroj: Trend špeciál - financie, október 2006)
